Khi tìm hiểu mua căn hộ hình thành trong tương lai để an cư hoặc đầu tư, quy hoạch 1/500 Picity Skyzen là một trong những văn bản pháp lý cốt lõi đầu tiên mà khách hàng cần đối chiếu trực tiếp. Đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 không chỉ là cơ sở pháp lý bắt buộc để dự án được thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm duyệt PCCC và khởi công xây dựng, mà còn là “bản cam kết bằng văn bản nhà nước” về mật độ xây dựng, chiều cao tầng, diện tích chỗ đậu xe, mảng xanh và hệ thống tiện ích mà cư dân sẽ thụ hưởng.
Nằm trong bộ hồ sơ pháp lý Picity SkyZen đã được công bố minh bạch, dự án Picity SkyZen (tên pháp lý: Dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng Kim Sơn) đã chính thức được UBND TP. Dĩ An phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết rút gọn tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 1020/QĐ-UBND ngày 10/04/2025. Bài viết dưới đây sẽ bóc tách chi tiết từng chỉ tiêu kỹ thuật và ý nghĩa thực tế của văn bản này đối với người mua nhà.
1. Thông tin tổng quan Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 Picity SkyZen
Theo hồ sơ pháp lý chính thức, đồ án quy hoạch 1/500 chung cư cao tầng Kim Sơn (tên thương mại Picity SkyZen) được lập trên cơ sở Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư số 3969/QĐ-UBND ngày 31/12/2024 và đã hoàn tất đầy đủ quy trình lấy ý kiến cộng đồng dân cư, các Sở ban ngành (Sở Xây dựng, Sở Giao thông Vận tải, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Cục Tác chiến – Bộ Tổng tham mưu).
| Hạng mục thông tin | Nội dung theo văn bản pháp lý được duyệt |
|---|---|
| Tên văn bản | Quyết định về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết rút gọn tỷ lệ 1/500 dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng Kim Sơn |
| Số hiệu văn bản | Số 1020/QĐ-UBND |
| Ngày ban hành | Ngày 10 tháng 04 năm 2025 |
| Cơ quan phê duyệt | Ủy ban nhân dân thành phố Dĩ An (KT. Chủ tịch – Phó Chủ tịch Nguyễn Thanh Huy ký) |
| Tên thương mại dự án | Picity SkyZen (thuộc khu phức hợp Picity Sky Park) |
| Chủ đầu tư lập quy hoạch | Công ty Cổ phần Khách sạn Đầu tư Kim Sơn |
| Đơn vị phát triển dự án | Tập đoàn Pi Group |
| Đơn vị tư vấn lập quy hoạch | Công ty TNHH Tư vấn Kiến trúc – Quy hoạch A.A.P |
| Vị trí khu đất quy hoạch | Thửa đất số 1683 và 1712, tờ bản đồ số 34, Khu phố Bình Đường 2, phường An Bình, TP. Dĩ An, Bình Dương (nay là phường Dĩ An, TP.HCM) |
2. Vị trí tứ cận, quy mô đất và sự phù hợp quy hoạch các cấp
Một trong những điểm quan trọng nhất khi kiểm tra pháp lý 1/500 Skyzen Dĩ An là xác minh xem dự án có nằm trong quy hoạch đất ở hợp pháp hay không và có bị ảnh hưởng bởi lộ giới mở rộng đường hay không.
2.1. Sự đồng bộ với quy hoạch cấp trên
Theo Điều 1 Quyết định số 1020/QĐ-UBND, khu đất thực hiện dự án Picity SkyZen đáp ứng đầy đủ sự phù hợp với cả 3 cấp độ quy hoạch:
- Quy hoạch sử dụng đất: Thuộc quy hoạch đất ở đô thị theo Quyết định số 06/QĐ-UBND ngày 05/01/2022 của UBND tỉnh Bình Dương về quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030.
- Quy hoạch chung đô thị: Thuộc Khu đô thị số 1 (Khu đô thị trung tâm hành chính – chính trị, văn hóa – thể dục thể thao), phát triển theo mô hình đô thị nén mật độ cao, quy hoạch là đất ở hỗn hợp kết hợp thương mại – dịch vụ dọc trục Quốc lộ 1A (theo Quyết định số 2614/QĐ-UBND và Quyết định số 3339/QĐ-UBND).
- Quy hoạch phân khu 1/2000: Thuộc ô đất ký hiệu BĐ2(OHH)02 trong Đơn vị ở 3 (theo Quyết định số 5879/QĐ-UBND và Quyết định số 5996/QĐ-UBND), với chỉ tiêu khống chế tầng cao tối đa ≤ 40 tầng, mật độ xây dựng ≤ 60% và hệ số sử dụng đất K ≤ 12 lần.
2.2. Ranh giới tứ cận và diện tích lập quy hoạch
Tổng diện tích khu đất lập quy hoạch là 3.690,80 m² (0,37 ha), có tứ cận tiếp giáp rõ ràng:
- Phía Bắc: Giáp hành lang đường Quốc lộ 1A (đường Xuyên Á).
- Phía Nam: Giáp dự án Khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ văn phòng (Picity Sky Park) do Công ty Cổ phần Khách sạn Đầu tư Kim Sơn làm chủ đầu tư.
- Phía Đông: Giáp đất dân hiện hữu.
- Phía Tây: Giáp đường nhựa hiện hữu (lộ giới 13m) đấu nối vào dự án Khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ văn phòng.
Trong tổng diện tích 3.690,80 m², đồ án đã bóc tách rõ 337,60 m² đất thuộc hành lang an toàn đường bộ Quốc lộ 1A (đường Xuyên Á) ở phía Tây Bắc dự án không đưa vào cơ cấu xây dựng. Phần diện tích đất phù hợp quy hoạch là 3.353,20 m² được sử dụng 100% để quy hoạch lô đất ở hỗn hợp cao tầng. Điều này đảm bảo công trình hoàn toàn nằm ngoài hành lang lộ giới mở rộng đường Xuyên Á trong tương lai.
3. Phân tích bảng chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc trong bản vẽ 1/500 Picity SkyZen
Nhiều khách hàng khi xem thông tin tổng quan thường chỉ chú ý đến số tầng mà bỏ qua các chỉ tiêu kỹ thuật quyết định trực tiếp đến chất lượng sống như mật độ khối tháp, tỷ lệ cây xanh hay diện tích đậu xe.
3.1. Bảng thống kê chỉ tiêu quy hoạch 1/500 Picity SkyZen
Dưới đây là bảng tổng hợp chỉ tiêu quy hoạch Picity Skyzen theo đúng Quyết định 1020/QĐ-UBND:
| STT | Chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc | Thông số được phê duyệt | Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD & QHPK 1/2000 | Đánh giá |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Tổng diện tích đất lập quy hoạch | 3.690,80 m² | — | — |
| 2 | Diện tích đất phù hợp quy hoạch (trong cơ cấu) | 3.353,20 m² | — | Phù hợp |
| 3 | Mật độ xây dựng tối đa toàn khu | 42,71% | ≤ 60% | Đạt (Thấp hơn mức trần 17,29%) |
| 4 | Mật độ xây dựng khối đế (5 tầng) | 42,71% (1.432,00 m²) | ≤ 60% | Đạt |
| 5 | Mật độ xây dựng khối tháp (33 tầng) | 36,06% (1.209,00 m²) | ≤ 60% | Đạt (Rất thông thoáng) |
| 6 | Tầng cao công trình | 38 tầng nổi + 02 tầng hầm (chưa gồm tum thang) | ≤ 40 tầng nổi, ≤ 06 hầm | Đạt |
| 7 | Chiều cao công trình (từ cốt ±0.000 đến đỉnh mái) | 145,60 m (trên cốt đất 31,3m) | Tối đa 149m trên cốt đất 33m (Văn bản 08/TC-QC) | Đạt chuẩn tĩnh không |
| 8 | Hệ số sử dụng đất toàn khu (K) | 11,99 lần | ≤ 12 lần | Đạt |
| 9 | Tổng diện tích sàn xây dựng (kể cả hầm, kỹ thuật) | 52.658,90 m² | — | — |
| 10 | Tổng số lượng sản phẩm | 650 căn (419 căn hộ ở, 227 Officetel, 04 Shophouse) | — | — |
| 11 | Quy mô dân số dự báo toàn dự án | 892 người (trong đó dân số khu ở là 671 người) | ≤ 12.845 người (cả ô phố) | Đạt |
| 12 | Diện tích cây xanh, vườn hoa mặt đất (Tầng 1) | 1.346,22 m² (chiếm 40,15% diện tích đất) | ≥ 20% diện tích đất; ≥ 1 m²/người | Đạt gấp đôi quy chuẩn (2,01 m²/người) |
| 13 | Đất giao thông nội bộ & sân bãi PCCC | 739,08 m² (chiếm 22,04%, đường rộng 3,5m – 6m) | Đảm bảo xe chữa cháy tiếp cận | Đạt |
| 14 | Khoảng lùi xây dựng công trình | Lùi ≥ 6m so với ranh lộ giới QL1A, đường nhựa phía Tây và các ranh đất còn lại | ≥ 6m | Đạt |
3.2. 4 điểm sáng đắt giá từ các con số trong quy hoạch 1/500
- Mật độ khối tháp chỉ 36,06%: Dù quy hoạch phân khu 1/2000 cho phép mật độ xây dựng lên tới 60%, Picity SkyZen chỉ xây dựng khối đế ở mức 42,71% và thu gọn khối tháp căn hộ xuống còn 36,06%. Phần diện tích đất còn lại tại tầng trệt được ưu tiên cho 40,15% diện tích cây xanh mặt đất (1.346,22 m²) và 22,04% đường giao thông nội bộ (739,08 m²), giúp tòa tháp có khoảng lùi thoáng rộng ≥ 6m ở tất cả các mặt.
- Không gian xanh đa tầng vượt chuẩn: Ngoài 1.346,22 m² cây xanh mặt đất tại tầng 1 (đạt 2,01 m²/người, gấp đôi mức tối thiểu 1 m²/người của QCVN 01:2021/BXD), đồ án còn bố trí thêm 250 m² cây xanh tại tầng 5, 180 m² sân vườn trên tầng mái cùng hồ bơi vô cực trên mái rộng 215 m².
- Diện tích bãi đỗ xe dư giả tới 43% so với quy chuẩn: Theo tính toán QCVN 04:2021/BXD, tổng diện tích chỗ để xe tối thiểu cần thiết cho cả 419 căn hộ, 227 Officetel và 4 Shophouse là 5.214,33 m². Tuy nhiên, trong bản vẽ 1/500 Picity Skyzen, Chủ đầu tư đã thiết kế tổng diện tích bãi đỗ xe tại 2 tầng hầm và tầng 3, tầng 4 lên tới 7.465,0 m² (vượt hơn 2.250 m² so với mức yêu cầu), giải quyết triệt để bài toán thiếu chỗ đậu ô tô và xe máy thường gặp ở các chung cư nội đô.
- Khớp nối liên thông tầng hầm với Picity Sky Park: Một chi tiết cực kỳ giá trị tại Mục 4.9 của Quyết định 1020/QĐ-UBND là ở phía Tây và phía Nam (tiếp giáp dự án Picity Sky Park cùng Chủ đầu tư Kim Sơn), quy hoạch cho phép xây dựng tiếp giáp ranh 2 dự án và mở lối thông kết nối phần hầm của 2 dự án với nhau, tạo nên một quần thể đô thị đồng bộ, liền mạch về cả hạ tầng ngầm lẫn cảnh quan.
4. Quy hoạch phân bổ tầng cao và công năng từng tầng (Từ hầm B2 đến tầng 38)
Dựa trên Mục II.4.1 của quyết định 1/500 Picity Sky Zen, khách hàng có thể đối chiếu chính xác vị trí từng loại hình sản phẩm và tiện ích trên mặt bằng Picity SkyZen để chọn tầng phù hợp nhất với nhu cầu ở hoặc khai thác cho thuê:
- 02 Tầng hầm (Hầm B1 & Hầm B2): Mỗi tầng hầm có diện tích sàn 3.164,0 m² (tổng 2 hầm đạt 6.328 m², độ sâu tới -7,3m tính từ cốt ±0.000). Hầm B1 cao 4,0m và Hầm B2 cao 3,3m, bố trí bãi đỗ xe ô tô, phòng kỹ thuật, bể nước sinh hoạt, bể nước PCCC và lối thông hầm sang khu phức hợp liền kề. Lối lên/xuống tầng hầm đặt tại phía Tây Nam công trình, tách biệt hoàn toàn với sảnh đón cư dân.
- Tầng 1 (Tầng trệt): Diện tích xây dựng 1.258,90 m² với mặt chính hướng Đông Bắc ra đại lộ Quốc lộ 1A. Bố trí 04 căn thương mại dịch vụ (Shophouse) cao thông thoáng, sảnh đón sang trọng, văn phòng ban quản lý, trường mầm non (tầng 1 & tầng 2 có tổng diện tích sàn 607,20 m², vượt mức tối thiểu 535,20 m² cho 45 trẻ) và khu sinh hoạt cộng đồng 1 (160 m²).
- Tầng 2: Bố trí các căn văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel), khu nhà trẻ mầm non và khu sinh hoạt cộng đồng 2 (210 m²).
- Tầng 3 & Tầng 4: Bố trí chuyên biệt làm bãi đỗ xe máy trên cao với lối ra vào hướng Quốc lộ 1A, giúp cư dân đi xe máy di chuyển nhanh chóng mà không cần xuống hầm sâu cùng ô tô.
- Tầng 5 (Tầng tiện ích nội khu & Sinh hoạt cộng đồng): Bố trí khu sinh hoạt cộng đồng 3 (150 m², nâng tổng diện tích sinh hoạt cộng đồng cả tòa nhà lên đúng chuẩn 520 m² tương ứng 0,8 m²/căn), kết hợp vườn cây xanh trên cao (250 m²), khu vui chơi trẻ em Kid Wonder, phòng tiệc, phòng tiếp khách, khu thể thao trong nhà (Technogym, Yoga, Golf 3D…).
- Tầng 6 – Tầng 13 (Khối Officetel): Bố trí các căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel) diện tích từ 31 – 35 m² (tổng toàn dự án có 227 căn Officetel). Việc tách riêng các tầng Officetel ở khối tầng thấp (tầng 2 và tầng 6 – 13) giúp đảm bảo an ninh, yên tĩnh cho các tầng căn hộ ở phía trên.
- Tầng 14 – Tầng 38 (Khối căn hộ chung cư): Bố trí 419 căn hộ ở (bao gồm căn Studio 36m², căn 2PN-1WC 50m², căn 2PN-2WC 59m² và dòng căn góc Picity SkyZen 3 phòng ngủ 68m²). Đặc biệt, tại Tầng 18 được quy hoạch bố trí Gian lánh nạn theo đúng quy chuẩn an toàn PCCC đối với nhà cao tầng từ 100m trở lên.
- Tầng Mái (Rooftop tầng 38 & Tum thang): Bố trí tổ hợp tiện ích nghỉ dưỡng trên không gồm hồ bơi vô cực (215 m²), sân vườn cảnh quan trên mái (180 m²), khu vực thay đồ, Sky Lounge và hệ thống kỹ thuật.
5. Nghĩa vụ nhà ở xã hội và các văn bản thỏa thuận đấu nối hạ tầng đi kèm
Một câu hỏi chuyên sâu mà các nhà đầu tư có kinh nghiệm thường đặt ra khi rà soát quy hoạch 1/500 Picity Skyzen là: Dự án có phải trích 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội không, và hạ tầng điện – nước – thoát nước đã có văn bản chấp thuận đấu nối chưa?
5.1. Về nghĩa vụ quỹ đất Nhà ở xã hội
Căn cứ khoản 1 Điều 19 Nghị định 100/2024/NĐ-CP và Quyết định chủ trương đầu tư số 3969/QĐ-UBND ngày 31/12/2024, Chủ đầu tư thực hiện đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để phát triển nhà ở xã hội. Nhờ đó, toàn bộ 100% diện tích dự án Picity SkyZen được phát triển đồng nhất theo tiêu chuẩn căn hộ thương mại cao cấp.
5.2. Hoàn tất 100% thỏa thuận đấu nối hạ tầng trước khi duyệt 1/500
- Độ cao tĩnh không quân sự: Đã được Cục Tác chiến – Bộ Tổng tham mưu chấp thuận độ cao tĩnh không tối đa 149m trên cốt đất 33m tại Văn bản số 08/TC-QC ngày 11/01/2024.
- Đấu nối cấp điện: Công văn số 674/PCBD-KHVT+HT ngày 12/02/2025 và số 1081/PCBD-KT ngày 28/02/2025 của Công ty Điện lực Bình Dương (chỉ tiêu cấp điện căn hộ ≥ 4 kW/căn, ngầm hóa 100%).
- Đấu nối cấp nước: Văn bản số 20/CV-CNDA ngày 22/01/2025 của Chi nhánh Cấp nước Dĩ An (chỉ tiêu 200 lít/người/ngày đêm).
- Đấu nối thoát nước thải & nước mưa: Công văn số 588/BQL.CNNT-ĐTDA ngày 19/12/2024 của Ban QLDA chuyên ngành nước thải và Văn bản số 419/TL-BQL ngày 25/06/2024 về đấu nối thoát nước khu vực.
6. Ý nghĩa của Quy hoạch 1/500 đối với lộ trình pháp lý và quyền lợi khách hàng mua Picity SkyZen
Việc được phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 Picity Skyzen vào ngày 10/04/2025 chính là bàn đạp pháp lý vững chắc giúp Chủ đầu tư Kim Sơn và Pi Group hoàn tất hàng loạt cột mốc pháp lý quan trọng tiếp theo trong năm 2025 – 2026:
- Là căn cứ trực tiếp để Sở Xây dựng TP.HCM ban hành Thông báo kết quả thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi số 15049/SXD-QLXDCT ngày 07/11/2025 (xác nhận toàn bộ thiết kế cơ sở của liên danh Rankine & Hill và ONG & ONG hoàn toàn phù hợp với quy hoạch 1/500).
- Là cơ sở để Phòng Cảnh sát PCCC & CNCH – Công an TP.HCM cấp văn bản Thẩm định thiết kế về PCCC số 560/TĐ-PCCC ngày 29/04/2026 và Chủ đầu tư chính thức phát hành Thông báo khởi công số 46/2026/CV-KS ngày 04/05/2026 (khởi công thực tế ngày 10/05/2026).
- Bảo vệ quyền lợi người mua nhà khi nhận bàn giao và cấp sổ hồng sau này: Công trình được thi công đúng mật độ, đúng chiều cao tầng, đúng công năng từng tầng đã phê duyệt trong quy hoạch 1/500 và danh mục bàn giao Picity SkyZen, không lo rủi ro xây dựng sai phép hay chậm trễ hoàn công cấp Giấy chứng nhận.
Hiện tại, dự án đang bước vào giai đoạn thi công nền móng sôi động với nhiều ưu đãi hấp dẫn trong chính sách bán hàng Picity SkyZen (thanh toán từ 15% vốn ban đầu, hỗ trợ lãi suất ngân hàng, chiết khấu thanh toán nhanh lên tới 15,2% và quà tặng trọn bộ điện máy). Anh chị có thể tham khảo thêm bảng giá Picity SkyZen từng loại căn hoặc liên hệ trực tiếp Hoàng Vỹ Picity – 0335.242.092 (Zalo) để nhận trọn bộ file PDF gốc Quyết định 1020/QĐ-UBND cùng toàn bộ hồ sơ pháp lý mới nhất của dự án.
